土地の一種単価とはなんでしょうか？
一種単価とは、「容積率100%あたりの土地単価」です。
坪単価を使って計算します。
実際終了した物件で調べてみましょう
9,980万円
64.58㎡(19.53坪)
商業
㎡単価 153.4万円
南北線 東大前 徒歩 2分 好立地です。
80%
坪単価 507.1万円
容積率 600%
一方 北西3.4m公道
間口は5.4ｍ
ただ前面道路が狭いため容積率は600％消化できず240％となります。
このケースで一種単価を計算すると、以下のようになります。
坪単価の計算
９９８０万円÷19.53坪＝511万円/坪
一種単価の計算
坪単価÷（容積率÷100）
①511万円/坪÷240%（容積率）÷１００％＝２１２．９１万円
一種単価を算出すると、その土地に容積率ぴったりの建物を建築した際の「床面積あたりの土地単価」がわかります。
②坪単価３００万円の土地（容積率200％）だと、
３00万円÷（容積率200％÷100％）＝150万円
この土地の一種単価は「１50万円」ということになります。
坪単価は平面的に見た土地の面積単価を算出するものですが、
一種単価を使えば土地に建物があると仮定した時の面積単価をより立体的に算出できます。
不動産の現場においては、一種単価は投資効率の良し悪しを見極める指標として用いられています。
一種単価は、土地に容積率いっぱいに建物を建てた際の床面積あたりの土地単価です。
レンタブル比とは
不動産投資の場でよく使われるもうひとつの指標が「レンタブル比」です。レンタブル比は「賃貸面積比」とも呼ばれます。
レンタブルとは、「レンタルできる部分」のことを指します。
以下の計算式でレンタブル比を求めることが可能です。
レンタブル比＝物件のレンタブルエリア÷物件の延床面積×100(%)
レンタブルエリアとは、入居人の占有スペースです。
逆にレンタブルエリアでない部分とは、廊下、エレベーター、機械室など、入居人が専有できない区域です。
レンタブルエリアは収益を生み出す部分なので、これが多いと投資効率が良くなります。
レンタブルエリアが多ければ、レンタブル比が高くなるので、レンタブル比の高い物件は投資に向いていると言えるのです。
マンションなどの居住物件であれば、65～85%程度のレンタブル比が求められます。
一方、中小規模のオフィスビルは共用部分が少ないことが多いので、レンタブルエリアが広くなり、結果的に高いレンタブル比になります。
土地を買って収益物件を建てるときは、レンタブル比を意識しておくといいでしょう。
とはいえ現在コロナ禍が長く続いており、都心のビルは近隣の千代田区でもリーシングは苦戦しているように見えます。
新築ビルやレジを建築する際は戸建のように数か月というわけにはいかず年単位ですからここまで長くしつこくコロナが続き都心のオフィス需要が減るとは思いもしなかったでしょう。
レジのほうが安定性がありますが賃料はオフィスのほうが高くとれます。
新築ビルや新築レジを建てる場合理解しておかなればならない単語ですね
適正な一種単価の目安は？
一種単価は、いくらが適正なのでしょうか？
これは、建物を建てる時のコストや周辺相場、期待している利回りなどで変わってきます。
仮に、期待している利回りが8%だとします。
また、購入を検討している土地の広さが100坪で、容積率400%だと設定します。
この土地を買った場合、建てられる建物の最大床面積は400坪です。
建物の建築コストが坪単価60万だとすると、建築に必要な金額は2億4,000万円です。
この物件のレンタブル比が80%になるように建築した場合、レンタブルエリアは400坪×80%＝320坪となります。
物件のある地域の賃料相場が1坪あたり月額1万円の場合、月に320万円、年間3,840万円の家賃収入を得られます。
期待していた利回りが8%なので、以下のような計算で適正な一種単価を求めます。
- 3,840万円（年間家賃収入）÷8%（想定利回り）＝4億8,000万円
- 4億8,000万円－2億4,000万円（建築費）＝2億4,000万円
- 2億4,000万円÷400坪＝60万円（適正一種単価）
手に入れようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、利回りは8%より高くなります。
逆の場合は利回りが8%より低くなります。
不動産投資をするときには、手に入れる土地の一種単価が適正かどうかを、適正一種単価を使って判断してみてください。
いずれの場合も坪単価、一種単価相場より安ければよいというお話です。
