擁壁、がけ条例について調べてみました

擁壁は、工法や材料によってさまざまな種類があります。
ここでは、宅地に用いられる擁壁についてご紹介します。

擁壁のある物件を現在検討しておりますのでまとめてみました。

特に横須賀エリア、百合ケ丘エリア、横浜エリアなど、他にも関東にて坂の多いエリアにはよくございます。
そういったところで見たことがあるかと思います
また、少し前に盛り土が軟弱で土砂崩れが起きてしまい問題になりましたね。

盛り土よりも切土のほうが強いですね。
宅建の問題にも出ます。

RC造 擁壁

RC造擁壁

RC造 擁壁とは、コンクリート製の擁壁のことです。無筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造のふたつに大別されます。

立地条件や斜面の形状、崩落リスクのレベルによって、逆T型やL型、逆L型、重量式、もたれ式、片持梁式などの形状の擁壁が造られます。

 間知(けんち)ブロック擁壁

いくつものブロックを組み合わせて設置された擁壁が、間知ブロック擁壁です。間知ブロックは、通常のブロックとは違い、斜めに積み上げるコンクリートブロックで、石垣などにもよく使われています。高速道路を走っていると、山の斜面などにも間知ブロック擁壁を見かけるのではないでしょうか。

間知ブロック擁壁は、現行基準を満たしていれば高さ5メートルまでの擁壁の設置が可能となります。また、外側からは見えませんが、一定間隔で鉄筋コンクリート造の控え壁 が作られています。一般的に、高低差の大きい住宅地に用いられており、壁面が傾いていることが特徴です。

大谷(おおや)石積み擁壁

大谷(おおや)石積み擁壁とは、大谷石を積み上げて造られた擁壁のことです。

大谷石とは、軽石凝灰岩の一種で、比較的加工がしやすい石材であることから、昔から外壁や土蔵の建材などに使用されてきましたが、現在はあまり用いられていません。
1950年~60年ごろによく使用されたとのことですが弱く、もろいため基準を満たしていません

現行の建築基準法を満たしているかどうかが重要

コンクリート造や間知ブロック造の擁壁は、現行の建築基準法を満たした工法であれば、安全性があると推測できます。

建築基準法を満たした擁壁

しかし、古い擁壁の中には、現行の建築基準法を満たしていない「不適格擁壁」もあります。

擁壁の高さが2メートル以上には、工作物の建築確認が必要となりますし、排水状況が悪化し水圧が加わることを防ぐために、水抜き穴の設置が義務付けられています。

物件を購入する際は、現行の建築基準法を満たした擁壁であるか、水抜き穴が設置されているか確認することが重要です

擁壁適合の確認方法

不適格擁壁だとわかった場合、擁壁工事を含めた費用負担が発生してしまいます。

必ず購入前に擁壁の適合・不適合をチェックしましょう。

擁壁適合の確認方法は簡単です。
検査済み証があるかないかで判断できます。
検査済み証が交付されているか、住宅会社や不動産会社に問い合わせてみましょう。

また、擁壁の検査済み証の確認は、市役所でも行えます。

擁壁が適合かどうかは、様々な情報と計算から総合的に判断されます。
例えば、擁壁が転倒、滑動、過大な基礎圧力、土圧、水位の上昇などに耐えうる設計かどうか、擁壁が荷重を受けたときに、水平方向の滑動と転倒について、安全率が1.5以上あるか、などです。

擁壁適合の確認はそれほど手間がかからないので、物件を購入する前には必ず確認すると良いでしょう。

擁壁の維持と管理

がけ及び擁壁の維持・保全・管理についての責任は、その擁壁の所有者にありますので、管理をおこたらないようにご注意ください。下記の事項は管理上特に重要ですので注意しましょう。

  • がけ及び擁壁の下の土を掘らない。
  • がけ及び擁壁の高さ以上の土を盛らない。
  • がけ及び擁壁の上で池などを造り水を貯めない。
  • 擁壁の上の敷地に、擁壁の安全を確かめた荷重以上の建築物やその他の構造物を築造しない。

東京都建築安全条例より

(がけ)
第六条 この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2 高さ2メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。

ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合

二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。

三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。

3 前項の規定により設ける擁壁の構造は、令第百四十二条第一項の規定によるほか、土の摩擦角が30度以下(土質が堅固で支障がない場合は、45度以下)であつて、基礎と地盤との摩擦係数が〇・三以下(土質が良好で支障がない場合は、〇・五以下)の場合にも安全でなければならない。

4 擁壁等には、次の各号に定める排水のための措置を講じなければならない。

一 擁壁には、壁面の面積三平方メートル以内ごと耐水材料を用いた水抜穴を設けること。

二 擁壁には、水抜穴の裏面の周辺その他必要な箇所に砂利等の透水性の層を設けること。

三 擁壁の上部の地表面(傾斜面を含む。)には、雨水及び汚水の浸透を防ぐための不透水性の層又は排水施設等を設けること。

(昭二八条例七四・昭三一条例一〇八・昭四七条例六一・昭六二条例七四・平一一条例四一・平一九条例一一二・一部改正)

(擁壁の位置)

第六条の二 擁壁の基礎の底部は、がけの下端を過ぎるこう配三十度以内の良好な地盤に達しなければならない。
ただし、構造計算又は地盤調査その他の方法により、そのがけの全体が構造耐力上安全であることが確かめられた場合においては、この限りでない。

擁壁による実際のトラブルの事例

過失がなければ保険で回避できるでしょう

適切な維持管理に努めていたにも関わらず震度5強以上の強い地震等の場合で隣家に被害を与えてしまった場合などはどうかわかりませんが、物件や擁壁の所有者は、無過失責任になりますからきちんと保険に入っていれば問題ないかと思われます。

大家さん大丈夫ですか?知らないのはリスクです。

自身の物件ですから知らなかった、では許されません。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/jyuyojiko/2018_02.html

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