所有している土地の活用を考えるなら、その土地が、都市計画法におけるどのような区域に属しているかを確認しておく必要があります。
都市計画法における区域のひとつとして「市街化調整区域」があります。

市街化調整区域は建物の建築を抑制し市街化を防ぐ地域となっているため、土地の活用が制限されており原則として建物の再建築はできません。

裏ワザはありませんが、条件次第では法律に沿った形で建物を建築することはできます。この記事では、市街化調整区域の土地でも建物の再建築が可能となる条件について解説します。

調整区域の土地活用についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

市街化調整区域とそのルールとは

市街化調整区域では、建築についてルールが定められています。市街化調整区域の概要やルールを知ることが、土地活用を行う第一歩となります。

市街化調整区域とは

わが国では、エリアによって建築物を建てられるかどうかが決まっており、基本的に市街化調整区域では原則新しい建物の建築は不可能です。市街化調整区域は、街づくりにおいて制限のかかった土地であり、建物の建築による「市街化」を制限して、自然を多く残すことを目的としたエリアです。

一方で市街化区域と定められているエリアもあり、こちらは新しい建物の建築が認められています。今後建物を建築して街づくりを促進を目指すエリアが市街化区域、建築を制限して豊かな自然を残そうとするエリアが市街化調整区域です。

再建築可能な条件は限定的となる

原則として建物の再建築ができない市街化調整区域ですが、すべての場合において建築が認められていないわけではありません。一定の条件を満たすことで、建物の再建築が可能となる場合があります。限定的に認められている再建築の条件は、次のものがあげられます。

上記の条件を満たす場合は、市街化調整区域であっても再建築が可能です。

地域に需要があり貢献できる建物

市街化調整区域で需要があり、地域住民の生活に貢献できる建物なら、再建築は可能です。再建築が可能な建物の例としては、次のものがあげられます。

市街化調整区域において、建築が必要と認められる建物であれば、再建築はできます。
再建築をする際には都道府県知事による許可が必要であり、申請をして認可された場合のみ建築は可能です。

もとの所有者の親族が自分で住む

土地の所有者、およびその親族が住む住宅なら、市街化調整区域でも建築が可能です。ただし、親族が住む場合は6親等以内の人であることが条件となります。

また、エリアによっては3親等以内と特別な定めを設けていることもあります。そのため、市街化調整区域の中でも、土地を所有するエリアでは3親等か6親等のどちらまで住むことができるのかは、市区町村の役場やホームページなどで事前に確認が必要です。

区域指定前の既存宅地なら建て替え可能

市街化調整区域に指定される前に既存の宅地を取得している場合は、住宅の建て替えのハードルは低いようです。市街化調整区域指定前に土地を所有しているなら、次の条件を満たすことで建て替えができます。

既存宅地であっても、市街化調整区域に指定されてから建て替えをする場合は、再建築の許可を取らなければなりません。市街化調整区域で建物を建築するなら、都道府県知事による開発許可が必要であることは覚えておきましょう。

開発許可の有無確認をしよう

市街化調整区域で再建築や建物の建築を行う場合は、基本的には都道府県知事からの許可を得なければなりません。開発許可を得ていない場合は、原則建築ができないため注意が必要です。

また、開発許可の有無やどのような活用方法でなら許可が下りるかは、自治体によって異なります。そのため、自治体ごとの条例を確認したり、不動産会社や建築業者からアドバイスを受けたりしながら、開発許可の申請を行うことが大切です。

このように、土地によってはそもそも建物を建てることができない土地も存在します。そのため、建て替えなどを検討する場合は市街化区域調整区域について調べておく必要があるでしょう。

市街化調整区域物件の特徴

再建築が制限される市街化調整区域では、土地活用がしづらい点がデメリットです。

しかし、市街化調整区域の物件ならではの特徴もあり、場合によってはメリットとなることもあります。土地の購入や活用を考えているなら、市街化調整区域の物件ならではの特徴を知っておくことが大切です。

コスト面での特徴

土地活用や建築の制限が多い市街化調整区域は、コスト面でのメリットがあります。

制限が多いため需要が少なく、土地や建物の価格が低かったり、固定資産税が安かったりすることが特徴です。

少ない資金でも土地や建物を取得しやすく、固定資産税が安いことで所有するコストが低い点は魅力です。

しかし、建物の再建築において、自治体から助成金が下りないこともあります。

自治体によっては土地の取得や再建築で助成金を出すこともありますが、市街化区域で街づくりを促進するために資金提供している場合が多いです。つまり、景観の維持や自然の保護などを目的としている市街化調整区域では、街づくり促進のための助成金の対象外となる場合が多いことは理解しておきましょう。

土地の取得や建物の建築、固定資産税などのコストは安く住みやすいものの、助成金が下りないことで必要資金はすべて自己資金で賄わなければならないことが多いです。

物件や周辺の特徴

自然環境が豊かな市街化調整区域は、周囲に建物が少ないことから、市街化区域よりも敷地面積は広いです。広い土地が安く取得できる点はメリットですが、一方で周辺に商業施設が少なかったり、都市部へのアクセスが困難だったりすることもあります。

閑静な環境も多い市街化調整区域ですが、商業施設といった主要施設や周辺エリアへのアクセスが悪い場合も多いです。また、建築が制限される市街化調整区域は開発が進みづらく、インフラ整備が整っていないケースも多いことは覚えておきましょう。

市街化調整区域での土地活用の選択肢

土地を所有しているなら、放置せずに何らかの方法で有効活用することがおすすめです。土地は所有しているだけでも固定資産税が課税され、コストが発生します。つまり、活用せずに放置すると、所有におけるコストだけがかかってしまいます。

再建築が制限される市街化調整区域ですが、土地活用の方法がないわけではありません。市街化調整区域でもできる土地活用の方法を知り、有効活用するための選択肢を知っていきましょう。

許可の必要のない活用方法

市街化調整区域で土地の活用や建物の建築をするには、原則都道府県知事による開発許可を得る必要があります。しかし、次の2つの方法での土地活用なら、許可を得る必要はありません。

なぜ許可が不要なのか、土地活用の特徴も含めて理解を深めていきましょう。

太陽光発電の設置

土地や建物の造成を必要としない範囲での太陽光発電システムの設置なら、都道府県知事による許可を得る必要がありません。許可が不要な理由は、造成なしでフィールド型の太陽光発電システムを設置する場合は、建物の建築とはならないかです。

つまり、空いている土地に太陽光発電システムを設置するだけなら、あくまで設備の設置であり建物の建築には該当しないことが開発許可が不要となる理由といえます。敷地面積が広く、周辺に大きな建物が少ない市街化調整区域では、広範囲に太陽光発電システムを設置しやすいです。太陽光を受ける面積が広くなることで、効率的な発電が可能となります。

また、発電した電力が一定数を超えると、電力会社への電気の売却が可能です。賃貸経営をする場合と違って設備管理はほとんど不要であり、設置した後は電力が発電されるまで放置できる点も、太陽光発電システムの魅力です。電気の売却による利益はそれほど多くはないものの、余っている土地を活用し、かつ管理の手間を省いて有効活用できる点は、太陽光発電のメリットといえます。

駐車場の運営

土地に線引きをして活用する駐車場の運営なら、初期費用をかけずに土地活用ができます。線引きをするだけなら建物の建築とはみなされないため、開発許可も不要です。インフラ整備が整っていないことも多い市街化調整区域では、移動手段として車を利用する人が多いです。そのため、月極駐車場として運営するなら、周辺需要も獲得しやすく、初期費用も安いため、土地活用で利益を得やすいでしょう。

広い敷地を活かすなら駐車スペースを広く取ることができ、より多くの人に利用してもらいやすいです。もちろん、周辺で車の利用者が多いか、駐車場を必要としている人がどれくらいいるかは確認しなければなりませんが、低コストで土地活用をする手段として、駐車場の運営はおすすめです。

許可を得る必要がある活用方法

都道府県知事からの許可が不要な土地活用の方法がある一方で、許可を得なければ活用できない場合もあります。開発許可が必要な土地活用の方法は、次の2つが例としてあげられます。

スムーズに市街化調整区域の土地を活用するには、どのようなケースでは開発許可が不要、あるいは必要なのかは事前に把握しておかなければなりません。

事業者や各種法人への貸し出し

土地活用を行う事業者や法人に土地を貸し出し、代わりに活用してもらう場合には都道府県知事による開発許可が必要です。市街化調整区域でも地域住民の生活に貢献できる施設なら建築は可能ですが、許可が必須であることは理解しておきましょう。事業者や法人への土地の貸し出しの場合は、次のものが選択肢としてあげられます。

寺や墓、病院や老人ホームなどの建築は市街化調整区域でも可能ですが、開発許可が必要となります。

高齢者住宅としての活用

高齢者向けの住宅を建築したり、運営したりすることも市街化調整区域での土地活用の選択肢です。その地域に高齢者が多い場合なら、需要を獲得しやすく、大きな利益が得られることもあります。

開発許可は必須であるため、自治体の条例を見て建築が可能かを確認した上で、都道府県知事から許可を得る必要があります。

売却も視野に入れる

活用方法に制限がある市街化調整区域は、土地活用が難しいと判断したなら売却することも選択肢の1つです。市街化調整区域の土地は制限が多いため個人に売ることは難しいものです。

しかし、その地域にいる農家や区域内事業者になら売却できることもあります。市街化区域よりは売却先は限定されるものの、特殊な相手に対しては少ないながらもニーズがあることは確かです。

市街化調整区域にある土地は、活用したら収益はいくらになるかを企業に見積もってもらいつつ、売却するならいくらで売れるかを不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。
活用した際の収益と、売却した際の売却益を比較して、どちらにするか決めても良いかもしれません。

自分にあった市街化調整区域の活用方法をみつけよう

土地の活用や建物の再建築が制限されている市街化調整区域では、土地活用の際に都道府県知事からの開発許可を得なければならないことがあります。原則再建築は不可能ですが、裏ワザとして建物の建築が可能な場合もあります。選択肢は広くあるため、自分に合った土地活用の方法を見つけることが大切です。

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