住宅ローンの繰り上げ返済はした方が良いのでしょうか？

住宅ローンは国民が持ち家を持つことができるように安い金利で貸し出しているものです。

ですから金利が0.5～1%程度という超低金利で年収の9～10倍という高額まで借りられるのです。

では繰り上げ返済はした方がいいのかどうか？

地元の友人が繰り上げ返済していましたが、それは銀行への利息がもったいないという理由からです。

例えば年収500万の人が3000万円の物件を諸費用のみのフルローンで3000万円借りたとしましょう。

 

金融電卓を弾けばすぐ分かりますが

借入額 3000万円

金利 1%

返済 35年

返済方式　 元利金等方式

ボーナス返済 なし

月返済額は 84685円となります。

総返済額は35567998円となりますので

利息分は約557万円となります。

 

ただし、ここにカラクリがあります。

元金をどんどん返済していけば早く返済は終わりますが金利は1%という超低金利です。

金利1%以上で繰り上げ返済する予定のまとまった金額を運用できるのであれば

差額は利益になります。

 

例えば不動産キャッシュフローという考え方はそもそも物件の運用利回り-返済金利を引いたものになりますよね。

物件の実利回り10%-返済金利3%→7%が運用利回り=利益になります。 これをイールドギャップといいます。

 

つまり300万円の元金繰り上げ返済するくらいであれば

都心の固いワンルームでも買って運用した方がお得ということです。

別に不動産でなくても繰り上げ返済しようとしているまとまったお金で運用できれば、繰り上げ返済するより有利です、ということです。

 

住宅は投資物件と決定的に違うところは

我が家という感情、居心地、気持ちではないでしょうか？

以前にも住宅についての記事を書いたのでよろしければそちらも合わせて読んでみてください。

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