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接道要件とは?道路の種類、建築基準法上の道路とは?

 

1.公道
国や地方公共団体の指定、建設、所有、管理をする道路
似た言葉で公衆用道路という言葉もあるがこちらは登記上の土地の地目であり、所有や管理形態を指す言葉ではありません(公道、私道含む)

 
2.私道
個人または団体が所有している土地を道路として使用している区域
有料道路もあります。
 

単独所有のほか共有道路も非常に多いです。

 

 
※ポイント
道路管理、埋設管の維持管理をどうしているか?
通行や掘削に私道所有者の承諾は必要か?
道路持分がない人に通行権はあるのか?
など

3.敷地民有の公管理道
個人または団体が所有している道路ですが国や地方公共団体が管理等を行なっている道路
個人所有だが、公道と同じ扱い
 
私道は所有者が個人または団体であることだけでなく

その維持管理を行う道路管理者が誰であるかによって判断します。

 

 
 
2.法的な位置付け
道路法にもとづく道路
 
建築基準法  42条1項1号
高速道路
一般国道
都道府県道
市町村道
で幅員が4m以上のもの
 
 
2.建築基準法の道路

42条1項1号 
幅員4m以上の道路法の制限がかかる公道です。 そのため「道路法上の道路」と呼ばれます。
道路法上の道路とは、国・都道府県、市町村が認定、管理している国道・県道・市道・区道のことです。
 つまり、建築基準法上の道路かつ道路法上の道路でもある道路が
42条1項1号道路です

 

 

42条1項2号  
都市計画法、開発道路、土地区画整理法その他の法令による道路

 

 
42条1項3号

既存道→都市計画区域法等が定められたときにもともと存在していた幅員が4m以上の道路

 

 
42条1項4号

これから造られる計画段階の道路(幅員は4m以上)予定の土地を指しており、「計画道路」もしくは「大規模開発道路」と呼ばれます。 事業計画に基づき、将来確実に道路が完成するとして、特定行政庁が42条1項4号道路に指定します。

 

 
42条1項5号
位置指定道路
特定行政庁(都道府県知事や市町村長等)から「土地のこの部分が道路である」という指定道路位置指定)を受けた幅員4m以上の私道のこと。
建築物の敷地は
道路に2m以上接しなければならないという接道要件があり、それを満たすための道路として私道を指定する場合がある。
新しく申請する場合は道路の整備、隅切り、図等も必要
また、位置指定道路図と現況の違いがある場合は注意が必要です。
隅切りの距離、延長道路の距離、道路の幅員は計測する必要があり、現況と道路図の違いがある場合復元が必要となります。

 
42条2項道路
既存道路で幅4〜6m未満の建て替え時セットバックを要する道路
セットバック済か?
道路の中心線を判定しているか?

窓口で担当者が現地を見ていないため把握していない時もある
道路中心線はどこなのか?
区が鋲を打っているところを確認し、そちらから4m道路の場合、2mセットバックする必要があります。

 

 
42条3項道路

42条3項道路とは、42条2項道路のうち、土地の状況によりやむを得ない理由により敷地後退距離を道幅2.7mまで緩和した道路です。
狭いですが道路として認められています。都心部で見られます。

 

 
42条4項〜6項、68条の7項道路
避難・通行上支障がないと認められる幅員4m以上の道路で、特定行政庁の指定をうけた道路

稀な道路。建築可否を確認要

 

 
43条1項但し書き
原則は再建築不可ですが建築審査会の審査が必要で特定行政庁が認めた場合は建て替えができます。
通らなければ再建築不可
但し書きは建て替えの救済措置である。
そもそもの現況の道路幅が2.7m以上ないと不可となります。
将来の建替えのために協定道路とし、全員で印鑑を押しておきましょう。
 
 
上記に当てはまらないものは通路となり、原則再建築不可
 
 
建築物の敷地は建築基準法に定める道路に2m以上接さなければならない

通路は不可となります。

 
※2018年9月に特例実績の蓄積があるものは建築審査会の同意を不要とする合理化がすすめられました。
 
道路に関しては役所の建築課、建築指導課、建築審査課に聞く
建築基準法上の道路か?
道路位置指定図の交付、指定道路図、指定道路調書の閲覧と写しの交付
建築計画概要書の写し等
建築確認台帳、台帳記載事項証明書

建築に関する相談、判断など

 

 

「建築基準法上の道路の扱いを教えてください」と聞いてみましょう

 

 
 
私道は注意がなことがあります。
わざと物を置いて通りにくくする方などもおられます。
木を勝手に植えたりなど
基本的に私道に車や物を置くだけでもトラブルになりやすいので注意が必要ですね。
 
再建築不可物件は建築基準法上の道路でないか、2m接道がとれていない、もしくは旗竿の竿部分が長い時3m接していません。
 
通路を私道にするには
持分を持っている人間の全員の印鑑が必要になります。
人数が多ければ多いほど大変です。
また現況幅が足りないと不可です。
お互いの利益になるよう協力しあった方がいいのですが境界等で紛争があったり建て替える予定もないのに面倒だと思っている高齢者など

ハンコを押すのを拒否される可能性もありますね。

上記の現地調査は不動産屋や土地家屋調査士、設計事務所等の仕事ですから自身で行うことはなかなかないかと思いますが
迷ったらご相談ください。
 

不動産調査実務マニュアルを参照致しました

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