不動産収益計算の指標について – 東京23区の再建築不可物件買取なら株式会社ヤナセ不動産

収益計算の基礎

BS→バランスシート

総資産–負債=純資産
資産は売れないと意味をなさない。売れない物件は負債と同じです。
バランスシートを見ながら購入したり融資を引く
フルローンやオーバーローンを引くとBSは一気に悪くなります。

バランスシートが悪い人、会社は市況の変化で飛ぶという話は30年以上不動産業に携わっている方々かた多数聞きました。

Q.バランスシート上、負債総額に対し、キャッシュがいくらあれば安全でしょうか？？
A.借金分の現金があればもう上がりでしょう
例えば負債が5億円もあるのに、不動産を含めた資産が4億円であればその方はバランスシート上は赤字になります。

会計上の簿価では不動産価格は取得価格となりますが、時価とかけ離れていることが大変多いです。
特に郊外の不動産の例で言うと物件金額＜積算価格が高い例
積算価格が高くても実際の価格が安い不動産は多数あります。
融資の出る物件が良い物件というわけではありません。

また市況の変化で保有している不動産価値自体が大幅に下がることもあります。
リーマンショックの時は多くの不動産会社、投資家が破綻した話を聞きます。
リスクをとって急拡大したいという人はそれでいいのではないでしょうか。

PL→損益計算書
平たく言えば毎月、毎年の収支。
黒字か赤字か？銀行はBSもPLも重要視します。
あと決算書上黒字か、赤字か？も必ず見られます。
赤字だと融資は基本的に貸してくれません

表面利回り（グロス利回り）=家賃年収÷物件価格
簡単な指標で物件の収益力の概算を見る
利回りのことを考えると郊外の方が高いに決まっています。
都心は5%程度でも取引されます。それだけ価値が高いということになります。
収益性が低くても高値で売買されているということは価値が下がりにくいエリアであるということです。
売却損が出ればそもそもの利回りは意味をなしません。積み重ねた家賃は売却損で飛ぶ可能性すらあります。
売却益が出れば極論保有中に家賃が入らなくともプラスになります。
投資家の方は売却目的で物件購入はやめましょう。宅建業法違反になる恐れがあります。

実利回り=表面利回りから購入時諸費用、空室率、修繕費、管理費等を引いたもの

キャップレート→エリアの利回り
郊外になればなるほど高い。都心は低い
利回りが高いほどリスクは上がる
都心で利回りが高い物件は再建築不可、借地、事故など特殊な物件が増える

実質家賃年収（NOI）
家賃年収–空室率、運営費、修繕費等を引いた実質賃料

月返済額
融資金額、金利、年数を入力して計算
返済額を家賃収入の40%以下におさえるようにする。悪くても50%

ローン比率
物件金額の何%がローンか？
100%ローンだとフルローン

損益分岐点
自己資金の回収年は何年かかるか
早ければ早い方が良い

利回り15%なら6.66年かかる
物件価格の50%を銀行から借りたとすると単純に利回りは30%と倍になる。
回収は3.3年となる
借入した方が利回りは上がります。

自己資金回収率(CCR)
キャッシュオンキャッシュリターン
自己資金に対する家賃の回収率
年キャッシュフロー÷自己資金

レバレッジ
プラスかマイナスか
マイナスに働くと逆レバレッジ

減価償却費
木造22年、鉄骨造33年、鉄筋コンクリート造47年と会計上決まっています
木造の法定耐用年数は22年と、他の構造に比べて短い年数に定められています。
建物価格・築年数が同じ物件で比較すると、減価償却費を最も大きくできる構造です。2章で解説した計算方法の通り、築年数が古い物件ほど減価償却期間が短くなり、減価償却費を大きくすることができます。
特に、法定耐用年数を超えている物件の減価償却費は「法定耐用年数×20％」で、木造では最短4年で償却できます。
弊社の取り扱う物件は築古が多いのでだいたい4年で建物価格を償却できるでしょう。

諸費用　
仲介手数料、印紙、登録免許税、公租公課分担等、ローン手数料等
現金購入の場合8％程度でしょうか。

多くの投資家が勘違いしているんですが家賃は売り上げです。
キャッシュフローが利益です。利益率もとても重要ですね。あと期間も重要ですね。