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利回りとは？
投資した金額に対する収益を1年間でどの程度回収できるか？
不動産投資の場合、たとえば物件価格に対して、1年間の家賃収入
利回りは、物件の収益力を見る指標の代表的なものになります。
ただし利回りといっても
表面利回り
実質利回り
想定利回り
現行利回り
といったように、さまざまな利回りがあります。
利回りの示す意味を理解したうえで、1つの目安としながら、
表面利回り、グロス利回りとは？
表面利回りとは、
（表面）グロス利回り=年間収入÷購入金額
表面利回りには、
パッと収益物件を判断する際に目安となる指標です。
例
弊社の過去に販売させて頂いた物件
東京都中野区
価格3280万円
家賃月収 28万円
家賃年収 336万円
336万円÷3280万円=10.24%
満室の場合は家賃が28万円入りますから年間で物件価格の10%
こちらを例えば融資を8割引いて
2割自己資金の場合ばどうなるでしょうか？
336万円÷自己資金2割656万円=51%
融資を引くことで2年で自己資金を回収できる計算になります。
この計算が早くなると図面や資料を見た瞬間に安いか判断できるようになります。
実質利回り、ネット利回りとは？
実質利回りは、表面利回りと異なり、
そのため、より正確な収益力を判断する指標で、
実質利回り=(年間家賃-運営諸費用)÷物件価格
賃料収入を100％利益にはできません。
なぜなら、次に挙げるような諸費用が必要となるからです。
賃料収入から、諸費用をから差し引き、
諸費用は例えば
管理会社に支払う管理料
リフォーム代金
固定資産税
アパートやビルなどの一棟物件の場合光熱費等
購入時の諸費用(印紙代、登記費用、仲介手数料、
こちらは一般的には利回り計算のコストには含まれませんが購入時
キャップレートとは
こちらは非常に重要です。
エリアによる利回りになります。
これは郊外に行けば行くほど高く、
利回り星人という言葉もございます。
これは利回りが高い方が良いと考えてどんどん地方の方がいいと考
都心は5%未満でも取引されます。
2022年2月千代田区の神保町の現在の売り出し価格は3〜5%
港区の新橋、虎ノ門エリアは2〜4%台
旧耐震の築古20㎡未満の狭小ワンルームで6%程度です。
上記の中野区沼袋のエリアは5〜7%程度で売り出されています。
そうしますと利回り10%が売り出し価格であればエリアに比べ安
安いには理由がありましてこちらは物件を見ていただくと分かりま
では逆に北関東はどのようになっているでしょうか。
水戸駅徒歩10分エリア
10〜18%程度
広島駅中心部
6〜12%程度
例えば田舎のバス便であれば無料でも引き取って欲しいようなエリ
人口減少エリアと増えているエリア、今後増えそうなエリア、
投資エリア等外したくない方はご相談ください。
