住宅購入をする際、居住用として購入する場合は登記費用が安くなる特例があります。
住宅ローンを利用して居住用の不動産を購入する場合、登記費用（登録免許税など）は「現在の費用」として一括でかかります。
住宅ローンに組み込まれるわけではなく、通常は決済時（引渡し時）に現金で支払う費用です。
登記費用の内訳としては主に以下があります：
✅ 登記費用の主な項目（居住用住宅ローン時）
1. 所有権移転登記費用
→ 売主から買主へ名義を変更する費用（登録免許税）
2. 抵当権設定登記費用
→ 銀行の担保を登記する費用（登録免許税）
3. 司法書士報酬
→ 登記手続きを依頼する司法書士への報酬
登録免許税の税率（※軽減措置あり）
登記の種類 税率（通常） 軽減後（※条件あり）
所有権移転（売買） 不動産価格の2.0% 0.3%（居住用の認定条件あり）
抵当権設定 借入額の0.4% 0.1%（住宅ローン減税等の要件満たせば）
補足
• ただし、「諸費用ローン」が利用できる銀行もあります。その場合は登記費用も含めてローンにすることができます。
✅ 登記費用軽減チェックリスト【住宅購入前に要確認】
登記費用（登録免許税）は、条件を満たせば大幅に軽減できます。
下記のチェックリストをもとに、事前に司法書士や金融機関と確認しておくことが重要です。
🔍 チェックリスト（事前に確認・指示）
チェック項目 内容 備考
自宅として使用予定か？ ✅ はい / ☐ いいえ 投資用は対象外
登記する物件の床面積が50㎡以上か？ ✅ はい / ☐ いいえ
物件が新築または取得から1年以内か？ ✅ はい / ☐ いいえ 中古でも可
金融機関の住宅ローンか？ ✅ はい / ☐ いいえ ノンバンク等は要注意
住宅用家屋証明書の取得を司法書士に依頼済みか？ ✅ はい / ☐ いいえ 区役所で取得（司法書士が代行可）
抵当権設定の軽減（0.1%）が可能か？ ✅ はい / ☐ いいえ 通常は0.4%
所有権移転の軽減（0.3%）が可能か？ ✅ はい / ☐ いいえ 通常は2.0%
こちらが全て問題なければ所有権、抵当権設定の金額が大きく変わり安くなります。
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📘 実際に起きた出来事｜住宅購入時のトラブルと逆転劇
今回、ある不動産投資家が「自宅用に住宅ローンで物件を購入」した際、以下のような流れがありました。
❌ 初期トラブル：30万円損するかも？
• 理由を調べると、「住宅用家屋証明書が取得されていない」ことが判明
• 司法書士への指示も曖昧だったため、軽減が受けられないかもと焦る…
✅ しかし最終的には…
• 司法書士、金融機関が柔軟に対応してくれた
• 必要書類を整え、役所で住宅用家屋証明を取得
• 結果、登録免許税が30万円近く軽減されて無事決済完了！
💬 本人のコメント
「正直、司法書士がやってくれてなかったら本当に損してた。
書類ひとつで30万円の差が出るなら、毎回ちゃんと確認しないとダメですね😅」（東京都・40代・会社役員）
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✨ まとめ｜登記費用軽減は「確認力」がすべて
• 「住宅用家屋証明書」が鍵！
• 司法書士・金融機関との連携が超重要
• 登記費用は事前見積とチェックリストで可視化しよう
目次