再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のことです。
東京でも再建築不可物件は多数あります。
建築基準法により「接道義務」が設けられています。
接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと定められています。
要するに幅4mないと車の行き来ができないため、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするためです。
つまり消防車や救急車が入れない土地に家を建てないように、ということなのです。
具体的には下記のような土地が再建築不可物件となります。

再建築不可の土地の例

(1)は道路に接していないため
いわゆる囲繞地(囲まれた土地)
(2)は道路に接している道の幅が2m未満のため
接道義務違反
(3)は接している道路が建築基準法に準じた道路ではないため
いわゆる通路であり、建築基準法の道路ではないためです。
パッと見ただけでは道路と通路の違いが分からないこともしばしばあります。
再建築不可物件はなぜあるのでしょうか??
最初から接道義務を課しておけば、接道義務を果たしていない、つまり再建築不可物件は発生しないのですが、なぜこうした土地が生まれたのでしょうか?
実は建築基準法ができたのは昭和25年(1950年)、また都市計画法は昭和43年(1968年)です。
そのため昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのです。
例えば東京23区は都市計画区域に定められていますが、接道義務を果たしていない住宅は全体の約5%あります。
東京23区の住宅数490万1200戸
幅員2m未満の道路に接している住宅数18万2700戸(約3.7%)
敷地が道路に接していない住宅数5万9900戸(約1.2%)
再建築不可と疑われる住宅数24万2600戸(約4.9%)

総務省による平成30年住宅・土地統計調査より引用

「再建築不可と疑われる住宅数」の中には、接している道路が「42条2項道路(※)」として認められて建築が可能になっているケースも含まれていますので、すべてが再建築不可であるとは限りませんが、それでも合計約24万戸もそういった物件があるのです。

ということは疑わしいものを含め、東京には4.9%も再建築不可戸建があるということになってしまいます

ということは約20件に1件は再建築不可物件という計算ですね。

思った以上にたくさんありませんか?

※42条2項道路とは?

特定行政庁(建築申請を受ける地方公共団体のこと)が道路として指定した道路でいわゆるみなし道路
幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに、道路境界線があるとみなされる。
42条2項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、規定の幅員を確保するため、セットバック(SB)が義務付けられている
区画整理の入っていないごちゃごちゃした細い路地が入り組んでいるエリア

SBする前は外観は再建築不可物件と同様に道路幅はかなり狭く2m未満のこともあります。

この場合建て替えると建物が小さくなってしまうことからわざと建て替えない方もおられます。

前面道路幅は非常に大事です。

車を駐車しやすい前面の広い道路の前の戸建てはやはりその分値段も高くなりがちです。

再建築不可物件で絶対に買った方が良いケースとは!?

例えば自身の家が接道が問題がなく、隣の家が旗竿地で間口が2m未満の場合

そちらの物件を買えば価値が倍増します。

間口が狭い物件単体では相場より安くなってしまいますが、2物件合わせると通常価格になります。

この場合隣地は借金してでも絶対に買うべきです

向かって右側の戸建を自身が持っていて、左側の再建築不可の戸建が売りに出されたケース

その場合左側単独ですと相場の半額程度になってしまいますが、合わせると相場の値段になります。

過去に弊社が再建築不可の物件を隣地だと地続きなので進めましたが買わなかったケースがありました。
文京区の物件で非常にもったいないと思ったケースです。

地続きの場合は合筆登記といって一筆にすることができます。

そうすると価値が倍増します。

再建築不可物件にリフォームして住むことは可能!?

再建築不可物件は、新たに家を建てることはできませんが、既存の家をリフォームして住み続けることは可能です。

例えば住友の新築そっくりさんなどいい例です。

柱一本残してフルリフォームができれば耐震改修も可能ですし、フルリノベーションの戸建と変わりません。

「ただし建築申請が不要なリフォームに限られます」

では建築申請が不要なリフォームとはどういったものでしょうか。

「まず2階建て以下・延床面積が500m2・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物(4号建築物と呼ばれる)であれば、増改築をしなければ建築申請が不要です」

接道義務を果たしていない物件は、たいてい土地の面積も大きくありませんから、この4号建築物に該当する場合がほとんどだと考えられます。

逆に4号建築物以外であれば、例えば屋根の半分以上を葺き替える場合や、外壁を補修する場合に建築申請が必要になりますから、結局思うように葺き替えや補修ができません。

なお、何をもって「半分」とするかは確認する審査機関にあらかじめ相談するようにしましょう。

上記のように4号建築物なら耐震性・断熱性を高めるリフォームもできます。

また木造軸組工法の家であれば、構造上可能であれば間取り変更もできます。

ただし床面積が500㎡以上で再建築不可の物件はまれです。

昔のRC(鉄筋コンクリート造)マンション5階建ての物件で間口が狭く、一棟マンションで再建築不可なおかつ区分所有という物件は私が関わった中でもありました。

一生住み続けると言うので有ればそう言った物件でも検討してもいいのかもしれませんね。

再建築不可物件は建て替えができない分相場より価格は安くなります。

これはあくまでも例ですが、相場の土地の値段の3割引きくらいで売られていることは結構ありますから、気にしない方はよいかもしれません。相場の半額で売られている物件もあります。

安く買えると言うことは投資物件としても利回りが上がりますから投資効率が良いということになります。

2021年10月現在では好立地で8%程度で売られているものもあります。

再建築不可物件と融資

ただし利回りが高いと言っても融資が出る金融機関が非常に少なくなります。

通常の銀行、信金、新組ではまず貸してもらえません。

公庫も難しいでしょう。

貸してくれるのは三井住友トラスト、共同住宅ローンなどのいわゆるノンバンクになります。

またフルローンは難しく、最低2割程度の頭金が必要になります。

共同担保を入れることができる場合はフルローンも出る可能性があります。

ただし共同担保はできるだけ入れたくないですよね。

再建築不可は素人は手を出さない方がよい!?

これは私の考えですが再建築不可は1軒目では買わない方が良いかもしれません。

なぜならインフラ(上下水道、ガス)が隣地を走っていたり

隣地トラブルになりやすい

建て替えができるかも、だと思っても実際できないことが多い

重要事項説明が複雑など一般の物件に比べ難しいことが多く、投資家でも中級以上の方向けかなと思います。

まとめ

再建築不可物件は全ての物件の5%程度ある

融資は金融機関により可能

建て替えはできないがフルリフォーム、リノベーションは可能

価格が相場より安い

 

株式会社ヤナセは再建築不可物件を積極的に買取しております。

また、連棟、狭小、築古、傾きあり、白アリ、雨漏りでも検討致します。

・都内23区
・都内近郊
・埼玉県
・千葉県
・神奈川県

条件
・確定測量不要
・残置物撤去不要
・通行・掘削の承諾不要
・賃借人付き可
・現金購入
・専任返し可能(積極的に行っております)

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