投資コラムに時間が空いてしまいました。
不動産価値を決める計算方法のうち、今日は土地の評価について記載いたします。
不動産の物件価格を計算をする方法は３つあります。
①積算価格
②収益還元価格
③近隣取引事例
①積算価格について
１億円の一棟マンションがあったとします。
まず土地の値段をみます。
土地の値段4価。一物四価と言われます
1、近隣取引事例
2、公示地価
3、相続路線価
4、固定資産税評価額
それぞれを見ていきましょう
基本的に不動産業者さんは近隣取引事例しか見ません。
相場が現在このくらいの値段で取引されているからこの値段で売ろう、といった感じです
それに物件価格は高い方が仲介手数料が高くなるのでその方が不動産屋の儲けが増えます。
公示地価
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
こちらをクリック
3、相続路線価
相続税の計算時に用いられます。
都心部では路線価で買える物件は稀であれば一瞬で売れます。
逆に都心から離れれば離れるほど路線価より安く買える可能性はあります。
基本は相場や公示地価の70～80％位の価格だと思ってください
4、固定資産税評価
固定資産税評価
こちらに割と詳しく書いてありますが都税事務所で評価証明もらうか、
不動産屋に聞くと売主から資料をもらってくれます。
都心部でこの値段で買える物件はまずありません。
正直木造の場合、建物は傾きなど重大な瑕疵があっても専門の業者がいますし依頼の仕方によって安く仕上げることができますが土地はできません。
１～４で見ると一番高いのは近隣取引事例です。
固定資産税が一番安いです
場所によっては固定資産税評価で買うこともできます。
今度は
建蔽率、容積率、道路付け、地型
建物の積算計算方法
マンションの値段の見方など記載していきます。