文京区で8000万円の住宅ローンと法人社宅月額25万円＋投資用物件を購入して運用した場合の比較をしてみます。
開始後10年間時点での計算です
ケース①（文京区で8000万円の住宅ローン）
ケース②（法人社宅月額家賃25万円＋投資用再建築不可物件利回り12％）
詳細な比較と分析
ケース①: 文京区で8000万円の住宅ローン
1.ローン条件
•金利: 1% •期間: 35年 •月々の返済額: 22.6万円
•10年間の総返済額: 約2709.9万円
2.住宅ローン控除
•住宅ローン控除により、年間約21万円の税額控除が受けられると仮定。
•10年間の控除総額: 約210万円
※住宅ローン残高の0.7％ですが残高上限4500万円、実際は控除はたいした額になりません。
3.その他経費
•固定資産税や維持管理費として年間約20万円と仮定
•10年間の総経費: 約200万円
4.総支出
•ローン返済: 2,709.9万円
•その他経費: 210万円
•住宅ローン控除:＋ 210万円
•合計: 2709万円
5.資産価値
•10年後も8,000万円と仮定（価値変動なし）
月の支出額は毎月返済額と同額となります。
※金利は仮に一定とします。
ケース②: 法人社宅 + 投資用物件
1.法人社宅
•月額家賃支出: 25万円
•10年間の総家賃支出: 3,000万円
2.投資用物件の購入→都心6区、利回り12％再建築不可物件
•購入価格: 2,300万円
•ローン金額: 1,840万円(自己資金2割)、金利: 4.4%、期間: 30年
•月々のローン返済額: 9.2万円
•10年間の総返済額: 約1104万円
3.家賃収入
•月額収入: 23万円
月利益 13.8万円
•10年間の総賃貸収入: 2,760万円
•10年間の総返済額: 約1104万円
10年間の利益:1656万円
4.その他経費
•固定資産税や維持管理費として年間約20万円と仮定。
•10年間の総経費: 200万円
5.総支出
•家賃支出: 3,000万円
•投資用物件のローン返済: 1,104万円
•その他経費: 200万円
•合計:4304 万円
6.総収入
•賃貸収入: 2,760万円
７.収支
４３０４万円ー２７６０万円＝１５４４万円
8.資産価値(ただし再建築不可物件)
•投資用物件: 2,300万円（価値変動なしと仮定）
10年間の総比較
結論
ケース①（住宅ローン）とケース②（法人社宅 + 投資用物件）を比較すると、10年間の純支出ではケース②が約１５４４万円とケース①の約２８２０万円よりも約１２７６万円も少なくなります。
さらに、ケース②では投資用物件を所有することで2,300万円の資産価値を保有できます。
また、再建築不可物件としたのも一つ理由がありますがそちらはまたの機会に。。。
メリットの整理:
•ケース①:
•住宅所有による安定した居住環境
•住宅ローン控除による税負担の軽減(10年間で210万円)
収入が下がったら売却でき同額程度で売ることができれば2000万円程度が残る
•高額な資産（8,000万円）の保有、ただし銀行の抵当権が入っており残債は28.6％しか返済ができていない
•ケース②:
•法人社宅としての家賃支出が経費として計上可能→その額10年間で1500万円～2000万円損金加入できる
•投資用物件からの賃貸収入により、純支出を抑制。
•投資用物件の資産価値（2,300万円）を保有(金利が高いので元本の減りはかなり遅い)
収入が下がったら引っ越しができる
注意点
1.資産価値の違い:
•ケース①では8,000万円の住宅資産があるのに対し、ケース②では2,300万円の投資用物件でかつ再建築不可です。
総資産額で見るとケース①の方が高額ですがバランスシートでは依然として負債は多いままです。
2.ライフスタイルの違い:
•ケース①は個人の居住用、不動産の購入により生活の安定が図れる
•ケース②は法人経営者としての家賃支出と投資運用が必要となり、運用管理の手間が増える可能性があります。
3.リスク管理:
•ケース②では賃貸収入に依存するため、入居者の確保や空室リスクなども考慮する必要があります。
•ケース①は住宅の維持管理や市場価値の変動リスクが存在しますが、居住用としての安定性がある。債務者の体が壊れると返済ができなくなる
4.税制優遇の違い:
住宅ローンは個人の節税、法人社宅は法人の節税である
節税額としては法人社宅の方が1300～1800万円も高い
だが会社の売上が下がると節税もなにもない
総合的な判断:
10年間での純支出を抑えつつ資産を保有する点ではケース②が有利
しかし、総資産額やライフスタイル、リスク管理の観点ではケース①も魅力的です。
最終的な選択は、個人の生活スタイル、法人経営の戦略、資産運用の方針に基づいて判断されることをおすすめします。
マイホームに関しては本人の満足度が最も重要な指標です。
他人と比べず自分のモノサシで考えることが重要です。
指摘事項などあれば遠慮なくご連絡ください！
