現金購入による不動産投資について
昨今多くの投資家の方のSNSを見ていて思うのが借金が多いのはすごい！
たくさん借りられるのは褒められるべきことだ！ということに疑問を感じています。
適切な借金、借入は不動産購入において非常に有利に働きますが、新築RCを建てるのに無理して限界まで借入し、どんどん拡大しているケース、そしてそれを自慢している方もおられます。
借金をできること自体は信用度が高い証ですから良いことでしょう。
ですが借りすぎると金利上昇局面、リセッションで危険に晒されます
例えばリーマンショック、大震災、戦争など株価が大暴落すると、次に不動産価格が下がります。
実際東日本大震災の時は日経平均が6000円台まで下落したことを覚えている方もおられるでしょう。
不動産評価が下がると追加で担保を要求されます。
昨今約10年以上は不動産価格が上がり続けていたためこのような局面はありませんでしたが、30年〜50年不動産に関わっている方はそのような時期のことを必ず話されます。
また金利上昇局面局面では借入できる人が減少しますから買い控えとなり物件価格が下がります。
現金で購入する場合まず破産するリスクがありません。
返済がないので当然です。
現金で購入しても良い4つのケース
不動産を購入するにあたって、現金で購入しても良いケースとはどのようなケースでしょうか？
・融資が出にくい物件を購入したい（再建不可など問題があるが、相場より安い物件や利回りが高い物件）
・物件の購入を急いでいる→他者が現金で購入申し込みをしているので競り勝たないといけないケース
・相続税の対策として
・資金が潤沢にあるケース 大前提として、不動産を購入したあとで万が一大規模修繕の発生や退去が増えたとき、変わらずに自分の生活を維持できる資金の余裕がある場合は現金購入を検討しましょう。
具体的には物件購入価格や、購入にかかる費用のほかに、最低3～6ヶ月分の生活費が確保できていることが目安です。
購入後の生活が苦しくなるような状態での購入は避けるべきです。
不動産の購入時にかかる初期費用は、こちらの記事をご参照ください。
不動産の初期費用について
1.融資が出にくい物件を購入したい
世の中には、再建築不可物件、借地、連棟など訳あり物件であることが原因で銀行から融資が出にくい物件も多数あります。
立地が良い、利回りが良いなどの理由でそのような物件が欲しいのであれば、現金の方が購入しやすいでしょう。
違法建築…建築基準法などに違反している建築物 （例）建ぺい率オーバー、採光不良、違法増築など
既存不適格建築物…建築当時は適法だったものが、その後の法改正などで法令に適合しなくなった建築物 （例）旧耐震基準、建ぺい率・容積率オーバー、幅員4m以上の道路に接していないなど
住宅ローンの場合は本人の属性が審査の基準になりますが、投資用ローンの場合、住宅ローンより本人の属性に加えて、物件の価値が審査の基準に厳しめに関わることになります。
そのため、遵法性の満たされていない物件に融資をしてくれる金融機関は三井住友トラストローン&ファイナンスなどに限られます。
とはいえ、購入した物件が違法建築だった場合、次の買い手を見つけるのは難しいと思われがちですが、昨今23区内で2000～3000万円以下では問い合わせも多く、海外の富裕層も利回りが良いなどの理由や
一都三県の16号線内側で価格を間違えなければ最終的な売却は可能と考えます。
2.物件の購入を急いでいる
人気の物件を購入しようとしている場合など、物件の購入（決済）を急いでいる方は、早く引き渡しの日を迎えることができる現金購入を検討しても良いでしょう。
融資を受ける場合は、ローンの審査や手続きに時間を要します（約1ヵ月）
資金に余裕がありすぐに物件を購入したい場合は、現金での購入がスムーズです。
自身が売主の場合、融資の方の場合は1ヶ月も追加で待たないといけなくなるわけですから同じ金額で購入申し込みをいただいた場合当然に現金購入の方を優先するかと思います。
3.相続税の対策として
相続税の対策をしたい方は、現金購入を検討しても良いでしょう。
被相続人（亡くなる方）の相続財産の価値の計算の際、土地や建物の価値は時価（実勢価格）よりも安くなり路線価評価となります。（7～8割程度）
資産を多く持っている方は、現金で持っておくよりも、不動産に換えた方が相続税は安くなります。
単純計算ですが、例えば1億円で物件を購入し、その物件が1億円で売れるものだとしても、相続財産としての評価額は7,000万円程度まで下がるという事です。物件自体の価値は1億円で変わらないため、損をせずに相続税額を抑えることができます。
また、そこからさらにアパート10室中5室しか埋まっていない場合は評価をさらに半分に落とせます。
そう言った意味で相続対策にはなりますが、せっかく抵当のない（無借金の）土地にわざわざ好んで借金して立派なアパートを建てて赤字にする必要はありません。
アパート経営や大家業はそもそもが黒字にならないと成り立ちません。
複数事業を持っている場合は故意に赤字にするケースもありますがこちらでは割愛します。
4.資金が潤沢にあるケース
例えば他にも資産があり、現金も2億円あるのに投資効率がいいからと1000万円の物件を現金で買う人は少ないでしょう。
またその必要もないかと思います。
まとめ
現在は不動産価格が高く、相場が下がる可能性もある
現金での不動産購入はそもそも返済がないので破綻するリスクは非常に低い
バランスシートと月返済額を見ながら投資する
訳あり難ありの物件でも立地がよく利回りが高ければ購入する投資家はいる
いざという時のために資金を温存する
資産を全て現金で持つより不動産の方が相続時の評価を下げることができる
最後に
現金で不動産投資を行うと回収まで時間がかかりますが短期間で増やす方法もあります。
こちらは気になる場合代表の柳瀬までご相談ください。
