建築に関わる重要な3つの書類
「建築確認」「検査済証」「建築概要書」は、いずれも建物の適法性・安全性に関わる公的な書類です。
それぞれの役割と違いを以下に詳しくご説明します。

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① 建築確認（建築確認済証）

● 概要

建築確認とは、家を建てる工事をする前に、その計画が建築基準法や市区町村の条例に適合しているかどうかを確認する手続きです。
この手続きを経て交付されるのが「建築確認済証」です。

● 目的

• 建蔽率・容積率・高さ制限（北側斜線など）

• シックハウス対策

• 採光や通風の確保

• 構造安全性 -（2020年以降）床面積300㎡以上の建物には省エネ基準も適用

● 手続きの流れ

• 申請者：原則として建築主（施主）。実務上は設計事務所や工務店が代行します

• 提出先：自治体または指定確認検査機関（民間機関）

• 申請書類：設計図面、構造計算書などを含む「建築確認申請書」

● 適用される工事例

• 新築住宅

• 10㎡超の増築

• 車庫・倉庫（10㎡超）

• 準防火・防火地域では1㎡以上でも必要な場合あり
  
  

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② 検査済証（完了検査）

● 概要

検査済証とは、工事完了後に実際の建物が建築確認通りに施工されたかを現地で検査し、問題なければ交付される書類です。
これを「完了検査」と呼び、通過しないと建物の正式な使用が難しくなる場合があります。

● ポイント

• 着工前：書類による建築確認

• 竣工後：現地にて完了検査（検査済証の交付）

• 3階建て等：工事途中で「中間検査」も必要になることがあります

● 注意点

• 検査済証がない物件は、融資や売買、登記手続きで不利になるケースがあります

• 検査を受けずに増改築すると「違反建築物」として扱われる可能性があります
  
  

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③ 建築概要書（建築計画概要書）

● 概要

建築概要書とは、その建物の「法的スペック」を記録した公的な資料です。建築確認に基づき、建物の用途・構造・面積・階数などが記載されています。

● 主な記載内容

• 建築年月日

• 建物の構造（木造・鉄骨造など）

• 階数・延べ面積・建物用途（住宅、店舗、事務所など）

• 建築主・設計者・施工者の氏名など

● 利用シーン

• 不動産売買の調査

• 融資審査

• リフォーム・建て替え計画時の確認

• 既存不適格建築物の把握
  ※自治体の建築課（都市計画課）で取得可能です（有料または無料）
  
  

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【3つの違いを簡単にまとめると】

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必要に応じて、これらの書類を取得・確認することで、
● 適法な建物かどうか
● 増築・再建築の可能性
● 融資・売却の可否
などを事前に判断する材料となります。

✅【建築確認がない建物の主な注意点】

① 違法建築となり得る（建築基準法違反）

建築確認を受けずに建てた建物は、**法律上「違法建築」**とみなされる可能性があります。
建築基準法に適合しているかの確認がされていないため、安全性・耐震性・防火性に問題がある恐れも。

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② 住宅ローンや融資が通らない可能性がある

銀行・信金などの多くの金融機関は、建築確認済証・検査済証の提出を求めます。
建築確認がない建物は担保評価が下がり、ローン審査が通らないケースが多数です。

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③
売却時に不利になる

買主側が住宅ローンを組めず、「現金買いのみ」になるなど市場での流動性が著しく下がります。
また、登記情報と実際の建物に差異があると、重要事項説明書にも影響が出ます。

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④ 増改築・建て替えができない可能性がある

違法建築とされている建物は、

• 建て替え不可（再建築不可）

• 増築・改修時にも建築確認を取れない
  などの制限があります。
  
  

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⑤ 行政指導・是正命令・罰則の対象になることも

悪質と判断された場合には、

• 建築主や所有者に対して是正命令や使用停止命令

• 場合によっては50万円以下の罰金（建築基準法第99条など）

などの行政処分の可能性があります。

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✅【対策・確認ポイント】

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✅【まとめ】

建築確認がない建物は

• 法的リスク

• 金融上の制約

• 売買の不利

• 増改築の制限
  金額は相場に比べて安くなるでしょう。
  弊社では建築確認のない物件も多数買取してきました。

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